De Paris ao litoral atlântico, proprietários de locações por temporada que montaram a estratégia em torno de uma tributação suave vão encarar um cenário bem mais rígido. A lei que ganhou o apelido de “anti‑Airbnb” muda a forma de tributar os alugueis turísticos mobiliados a partir dos rendimentos de 2025, e muita gente só vai sentir o peso quando entregar a declaração na primavera de 2026.
Lei Le Meur “anti‑Airbnb” e o cerco às locações turísticas de curta duração
A mudança nasce da lei Le Meur, aprovada oficialmente em novembro de 2024. O recado político é direto: incentivar que parte dos imóveis hoje direcionados a estadias curtas volte ao mercado de locação tradicional, sobretudo em zonas de habitação tensionadas, onde residentes têm dificuldade para encontrar moradia.
Até aqui, o sistema fiscal era especialmente favorável a esse tipo de exploração. Quem alugava acomodações turísticas mobiliadas não classificadas por plataformas como Airbnb ou Abritel podia escolher o micro‑BIC (regime simplificado de tributação de rendimentos empresariais) com um abatimento bastante generoso.
Até os rendimentos de 2024, as locações turísticas de curta duração podiam aplicar 50% de abatimento fiscal sobre até € 77.700 por ano de receita de aluguel.
Na prática, isso significava que apenas metade da receita entrava na base de cálculo de imposto de renda e contribuições sociais, tornando a temporada muito competitiva quando comparada à locação de longo prazo sem mobília - e até a outras formas de investimento.
Vale separar as coisas: locações mobiliadas de longo prazo usadas como residência principal do inquilino não estão no alvo desta reforma. Elas mantêm o teto do micro‑BIC em € 77.700 com 50% de abatimento. O foco é a utilização turística de curta estadia, especialmente quando o imóvel inteiro fica fora do mercado de longo prazo.
O que “some” em 2026, na prática?
O que desaparece não é a locação por temporada em si, mas sim a vantagem fiscal ampla à qual muitos anfitriões se acostumaram. A regra passa a valer desde 1.º de janeiro de 2025, porém o impacto aparece em 2026, quando os contribuintes declararem os rendimentos de 2025.
Para acomodações turísticas mobiliadas não classificadas, duas alavancas ficam mais apertadas ao mesmo tempo:
- O teto do micro‑BIC cai de € 77.700 para € 15.000 por ano.
- O abatimento automático encolhe de 50% para 30% sobre os aluguéis brutos.
O efeito é duplo. Muitos proprietários vão sair do micro‑BIC porque excedem € 15.000 de receita anual. Quem continuar abaixo desse limite terá uma parcela menor protegida pelo abatimento fixo.
Um anfitrião que fatura € 20.000 por ano com locação de curta duração passaria a ser tributado sobre € 14.000, e não mais sobre € 10.000, no micro‑BIC.
Esse exemplo isolado já indica a tendência: a base tributável sobe de forma relevante, inclusive em operações relativamente pequenas.
Micro‑BIC versus regime real: lógicas quase opostas
No micro‑BIC, a Receita aplica um desconto padrão sobre a receita bruta e tributa o restante. Não há exigência de contabilidade detalhada. Com o novo abatimento de 30%, a tributação incide sobre 70% do que se ganha em locações turísticas de curta duração.
O regime real (régime réel), muito usado por LMNP (locador mobiliado não profissional), funciona ao contrário: em vez de abatimento automático, o contribuinte deduz os custos efetivos, como juros do financiamento, seguros, imposto predial, honorários de agência, reparos, despesas de energia e outros.
Além disso, é possível aplicar a amortização (depreciação) do imóvel e dos móveis ao longo de vários anos. Essa despesa é contábil - não representa saída imediata de caixa - e mesmo assim reduz a renda tributável. Para muitos proprietários, isso pode levar a um lucro tributável muito baixo ou até zerado por um período.
Por que os rendimentos de 2025 e o imposto de 2026 viram um marco
A administração fiscal francesa confirmou o calendário: tudo começa com a renda obtida a partir de 1.º de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, quando milhões de proprietários verão avisos de imposto mais altos pela primeira vez dentro dessa nova lógica.
| Tipo de locação (França) | Teto micro‑BIC (2024) | Abatimento (2024) | Teto micro‑BIC (rendimentos 2025) | Abatimento (rendimentos 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Turística de curta duração, não classificada | € 77.700 | 50% | € 15.000 | 30% |
| Mobiliada de longo prazo (residência principal) | € 77.700 | 50% | € 77.700 | 50% |
Ao reduzir o benefício, o legislador espera que alguns imóveis migrem do uso turístico para a moradia de longo prazo. Para o proprietário pessoa física, isso se traduz em uma decisão estratégica a tomar nos próximos meses - e não apenas em um ajuste burocrático.
Um ponto que ganha relevância nesse processo é o contexto local: várias cidades francesas já combinam tributação com regras municipais (limites de noites, registos, autorizações e exigências de mudança de uso). Mesmo com a reforma fiscal sendo nacional, o risco de restrições adicionais por bairro ou município pode pesar na avaliação do retorno.
Como proprietários LMNP podem reagir
Para quem opera como LMNP, consultores fiscais já tratam o regime real como caminho padrão quando a receita anual ultrapassa € 15.000, porque o micro‑BIC perde muito da atratividade.
Em contrapartida, o regime real exige mais disciplina: contabilidade organizada, guarda de todas as notas e faturas e, de preferência, apoio de um contador habituado ao mercado imobiliário francês. O ganho está na flexibilidade e, frequentemente, em uma carga fiscal menor ao longo do tempo.
Para muitos proprietários de temporada, migrar para o regime real será a única forma de evitar um salto do imposto em 2026.
A pergunta central é objetiva: os seus custos reais somados à amortização superam o abatimento fixo de 30%? Se superarem, permanecer no micro‑BIC tende a ser desvantajoso.
Opção: obter a classificação oficial como meublé de tourisme
Outra alternativa é conseguir a classificação formal do imóvel como “meublé de tourisme” (acomodação turística mobiliada). Esse selo, concedido por um organismo credenciado após inspeção, continua permitindo um tratamento fiscal mais favorável do que o aplicado às locações de curta duração não classificadas.
Com a classificação, o proprietário pode manter um micro‑BIC mais vantajoso, com tetos mais altos e abatimento de 50%, embora sob condições mais rígidas. E não se trata de mera papelada: o imóvel precisa cumprir padrões de conforto e equipamentos, que vão desde qualidade da cama até a estrutura e os itens de cozinha.
Para alguns, as adequações necessárias coincidem com aquilo que os hóspedes já esperam. Para outros, o custo de melhorias, inspeções e a interação com regras locais pode superar o benefício tributário.
Cenários concretos que os proprietários já estão a ponderar
Para visualizar o impacto, considere três exemplos simplificados com base nos rendimentos de 2025:
- Apartamento pequeno numa cidade, com € 12.000/ano: o proprietário pode continuar no micro‑BIC com 30% de abatimento; assim, € 8.400 ficam tributáveis. Se as despesas anuais e a amortização forem baixas, o regime real pode não gerar grande vantagem - ainda assim, uma simulação com contador costuma valer a pena.
- Casa de férias no litoral, com € 25.000/ano: o micro‑BIC deixa de estar disponível por causa do teto de € 15.000. O proprietário precisa migrar para o regime real ou mudar a estratégia de uso. Com juros do financiamento, encargos e amortização, o lucro tributável pode cair bem abaixo de € 17.500 (que seria 70% da receita caso o micro‑BIC existisse).
- Conjunto de dois apartamentos, com € 40.000/ano: o proprietário já operava próximo do antigo limite e tende a ser fortemente afetado. A migração para o regime real - ou uma combinação entre locação de longo prazo e curta duração - vira uma decisão central do negócio, e não apenas um detalhe fiscal.
Além de escolher o regime, muitos proprietários devem recalcular preço por noite, duração mínima de estadia e calendário de ocupação para proteger a margem líquida. Em vários casos, reduzir dias de baixa rentabilidade e concentrar-se em períodos de maior diária pode melhorar o resultado após impostos sem necessariamente aumentar a ocupação total.
Conceitos essenciais a dominar antes de 2026
Para quem não é francês ou está a começar a investir, alguns termos locais fazem toda a diferença:
Micro‑BIC: regime simplificado para pequenas receitas empresariais ou de aluguel. Não permite deduzir despesas item a item; aplica-se um abatimento fixo sobre a receita bruta. É simples, mas fica menos interessante quando o abatimento diminui.
LMNP (locação mobiliada não profissional): estatuto para pessoas físicas que alugam imóvel mobiliado sem atuar como locador profissional em tempo integral. Pode optar entre micro‑BIC e regime real, conforme níveis de receita e estrutura de custos.
Amortização (depreciação): ferramenta contábil que distribui o valor do imóvel e do mobiliário ao longo de anos. Gera despesa dedutível sem desembolso imediato, frequentemente transformando uma operação lucrativa em uma operação com baixa tributação.
Decisões estratégicas e riscos no médio prazo
Quem trabalha com temporada na França agora precisa de uma equação mais sofisticada do que “encher o calendário e receber”. É necessário avaliar o rendimento líquido depois de impostos, a probabilidade de novas limitações na cidade e a pressão social em zonas de alta procura turística.
Há também um risco de calendário: deixar para reagir apenas em 2026 significa que o primeiro ano sob as novas regras já terá passado. Quem se antecipa em 2025 ainda consegue escolher regime tributário, ajustar o número de noites alugadas, pedir a classificação como meublé de tourisme ou até redirecionar o imóvel para locação de longo prazo.
Por outro lado, o fim do benefício “fácil” não elimina automaticamente a viabilidade das locações de férias. Um imóvel bem localizado e bem gerido pode continuar rentável no regime real, especialmente quando juros, encargos e amortização são aproveitados de forma completa. A diferença é que, daqui em diante, tende a vencer quem faz contas detalhadas - e não apenas quem persegue reservas.
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