O benefício fiscal usado por milhões de proprietários vai acabar em 2026.

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar de forma drástica a versão mais vantajosa do regime micro‑BIC que impulsionou os alugueis mobiliados de temporada, alterando o equilíbrio entre locações sazonais e moradia de longo prazo.

A lei Le Meur (“anti‑Airbnb”) e a virada silenciosa na tributação dos alugueis de curta duração

Durante anos, explorar um imóvel de temporada na França foi, na prática, uma estratégia tributária confortável. No micro‑BIC aplicado a alugueis turísticos mobiliados não classificados, o proprietário podia faturar até € 77.700 por ano e ainda aplicar uma dedução padrão de 50% sobre o total recebido. Na conta final, apenas metade das receitas entrava como base para imposto de renda e contribuições sociais, o que fazia um pequeno apartamento na praia em plataformas como Airbnb parecer bem mais interessante do que um contrato de locação de longo prazo.

A lei Le Meur (lei nº 2024‑1039), amplamente tratada como um pacote “anti‑Airbnb”, muda esse cálculo. A administração tributária francesa já confirmou o calendário: as novas regras valem para rendimentos obtidos a partir de 1º de janeiro de 2025 e impactam o imposto apurado nas declarações entregues na primavera de 2026.

A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de imóveis de temporada vão perceber que a era da tributação ultraleve terminou.

O objetivo político é direto: reduzir a vantagem financeira do aluguel de curtíssima duração em áreas onde moradores têm dificuldade de encontrar habitação e incentivar que imóveis voltem para contratos de ocupação anual.

Um ponto prático que também ganha peso com a mudança é o planejamento de caixa. Quem contava com uma tributação “automática” e previsível pode precisar recalibrar preço por diária, taxa de ocupação e investimentos em mobiliário, porque a fatia tributável tende a subir justamente quando a concorrência por hóspedes continua alta em muitos destinos.

O que muda (de verdade) em 2026 no micro‑BIC de temporada?

A reforma não extingue o micro‑BIC, mas remove justamente os elementos que o tornavam tão atraente para muitos anfitriões amadores de imóveis de temporada não classificados.

Como era até os rendimentos de 2024: uma margem bem generosa no micro‑BIC

Até os rendimentos de 2024, a locação turística mobiliada não classificada podia se apoiar em três pilares:

• Teto anual de receitas no micro‑BIC: € 77.700
  
• Dedução padrão sobre a receita bruta: 50%
  
• Base tributável: apenas os 50% restantes, sujeitos a imposto e contribuições sociais
  

Na prática, quem recebia € 20.000 por ano com uma casa de campo para temporada via o fisco considerar somente € 10.000 como base. O restante era tratado como “despesas presumidas”, sem necessidade de comprovar notas, faturas ou recibos.

Como fica a partir dos rendimentos de 2025: limites divididos por cinco

A partir dos rendimentos de 2025, o aluguel turístico mobiliado não classificado sofre dois cortes ao mesmo tempo:

Regra	Até rendimentos de 2024	A partir dos rendimentos de 2025
Teto do micro‑BIC (turismo não classificado)	€ 77.700	€ 15.000
Percentual da dedução padrão	50%	30%

Na prática, mais proprietários ficam fora do micro‑BIC, e mesmo quem permanecer nele passa a ser tributado sobre uma parcela maior do aluguel.

Um proprietário com € 20.000 por ano pode ver a base tributável saltar de € 10.000 para € 14.000 - um aumento forte em apenas um ano.

A medida aproxima o tratamento do aluguel sazonal não classificado daquele aplicado historicamente ao imóvel não mobiliado no regime micro‑foncier, tradicionalmente menos favorável. A mensagem do Estado é clara: o aluguel de temporada deve deixar de parecer uma arbitragem tributária “fácil” e passar a se parecer mais com uma atividade de locação comum.

Quem fica menos exposto à reforma?

O impacto não é igual para todo mundo. A divisão central aqui é entre locação de curta duração para turistas e locação que serve como moradia principal do inquilino.

• Aluguel mobiliado como residência principal do inquilino mantém as regras atuais do micro‑BIC: teto de € 77.700 e dedução de 50%.
  
• O aperto mira sobretudo estadias curtas reservadas em plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes quando o imóvel não tem classificação oficial como alojamento turístico mobiliado.

Essa diferença é decisiva para proprietários que combinam estratégias em imóveis distintos: um contrato mobiliado de longo prazo continua em terreno mais amigável, enquanto o estúdio turístico de fim de semana é o que tende a ser mais penalizado.

Regime real no LMNP: o novo padrão para quem leva a operação a sério

Para quem está na categoria de locação mobiliada não profissional (LMNP), a leitura de muitos contabilistas é convergente: o regime real tende a virar a opção “natural” para a maioria dos proprietários que ultrapassarem € 15.000 por ano com locação de curta duração não classificada.

Como funciona o regime real no LMNP

Ao contrário da dedução fixa do micro‑BIC, o regime real exige escrituração completa e organização documental. Em troca, permite descontar despesas efetivas, como:

• Juros do financiamento imobiliário
  
• Imposto predial e encargos locais
  
• Taxas de agência, custos de administração e gestão
  
• Reparos, manutenção e determinadas melhorias
  
• Seguro, contas de serviços (água/luz) e internet
  

Além disso, é possível contabilizar a depreciação (amortização) do imóvel e dos móveis ao longo do tempo. Essa amortização é uma despesa contábil (não necessariamente um desembolso no período), mas reduz o lucro tributável ano a ano.

Com amortização, muitos proprietários em LMNP conseguem, de forma legal, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável por vários anos - mesmo com boa receita de aluguel.

O lado menos simples é o operacional: migrar para o regime real quase sempre implica contratar contador, seguir regras básicas de contabilidade e tratar a locação como uma pequena atividade empresarial, não como uma renda paralela.

Um ponto que costuma ser subestimado é o tempo de gestão. No regime real, organização de extratos, faturas, contratos, inventário de móveis e critérios de amortização passa a influenciar diretamente o imposto - e falhas podem custar caro em caso de fiscalização.

Classificação do imóvel como alojamento turístico mobiliado: uma possível alternativa

Outra via que vem ganhando atenção é buscar a classificação oficial do imóvel como alojamento turístico mobiliado, desde que ele cumpra critérios de conforto e equipamentos e passe por inspeção de um organismo autorizado.

Para alojamentos classificados, o micro‑BIC pode permanecer mais próximo do modelo antigo, com dedução maior e um teto de receita mais confortável do que o aplicado aos não classificados. Em contrapartida, o proprietário precisa investir para atingir padrões, acompanhar regras locais e reavaliar a rentabilidade depois que a vantagem fiscal estiver “travada”.

Além disso, prefeituras de regiões turísticas bastante disputadas vêm endurecendo regras urbanísticas e declarando certas áreas como zonas “tensas”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação, por si só, não impede a aplicação desses instrumentos de controle.

Cenários práticos: o que muda na conta do imposto?

Exemplo com € 20.000 por ano antes e depois da reforma

Considere um proprietário de um apartamento litorâneo não classificado que recebe € 20.000 em aluguéis brutos anuais:

• Até rendimentos de 2024 (micro‑BIC com 50%): base tributável = € 10.000.
  
• A partir dos rendimentos de 2025 (micro‑BIC com 30%): base tributável = € 14.000, se ainda estiver no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de € 15.000.
  
• Acima de € 15.000: terá de migrar (ou, na prática, tenderá a migrar) para o regime real, no qual o lucro tributável dependerá das despesas efetivas e da amortização.
  

Para alguém em faixa de renda intermediária, esses € 4.000 a mais de base tributável podem virar facilmente algumas centenas de euros extras por ano em imposto e contribuições sociais.

Quando o regime real “ganha” no papel

Agora imagine um proprietário com custos relevantes: financiamento recente, juros elevados, obras de renovação importantes e mobília cara. No micro‑BIC, esses gastos não entram - eles são substituídos pela dedução percentual fixa. Já no regime real, as despesas são consideradas de forma detalhada.

Nos primeiros anos de uma compra alavancada (com financiamento), a combinação de juros e amortização pode reduzir o lucro tributável para zero ou perto disso. Para esse perfil, o fim da generosidade do micro‑BIC pode ser menos dramático, porque a migração para o regime real pode resultar em imposto menor do que o antigo desconto fixo de 50%.

Conceitos-chave para entender a mudança de 2026

Dois conceitos técnicos explicam o coração da reforma.

Micro‑BIC é um sistema simplificado para rendas de pequena atividade e de locação: em vez de controlar cada comprovante, o Estado presume uma parcela fixa da receita como custo. É prático, mas perde atratividade quando a dedução presumida cai de 50% para 30%.

Amortização no regime real do LMNP segue a lógica oposta: o proprietário distribui, ao longo de vários anos, o custo do imóvel e do mobiliário, abatendo uma parte a cada exercício como se o bem se desgastasse gradualmente. Essa despesa contábil costuma ser o principal motivo pelo qual anfitriões experientes deixam o micro‑BIC - especialmente sob regras mais restritivas.

Para quem administra vários imóveis, combinar regimes pode ser uma decisão estratégica: um apartamento mobiliado de longo prazo pode continuar no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um aluguel de temporada em área central e com custos altos pode migrar para o regime real para aproveitar amortização e despesas relevantes.

Com a lei Le Meur redesenhando a rentabilidade a partir de 2026, aquele modelo “configurar e esquecer” na tributação do aluguel de curta duração tende a virar exceção. Em muitos casos, será necessário simular cenários, revisar preços e custos e, com frequência, mudar completamente a estratégia.