De Paris ao litoral atlântico, proprietários de aluguéis por temporada que montaram a estratégia com base num regime fiscal “suave” vão encarar uma fase bem mais dura. Uma lei nova, apelidada em todo o país de “anti‑Airbnb”, muda a forma de tributação dos alugueis turísticos mobiliados a partir dos rendimentos de 2025 - e muita gente só sentirá o impacto quando entregar a declaração na primavera de 2026.
Lei Le Meur e o aperto sobre as locações turísticas de curta duração na França
A reforma nasce da lei Le Meur, aprovada oficialmente em novembro de 2024. O recado político não deixa margem a dúvidas: em áreas com falta de moradia, o objetivo é empurrar parte das unidades hoje dedicadas a estadias curtas de volta para o mercado tradicional de aluguel, onde residentes locais têm dificuldade para encontrar um lugar para viver.
Até aqui, a tributação era particularmente generosa com o aluguel turístico mobiliado não classificado anunciado em plataformas como Airbnb ou Abritel. Muitos anfitriões escolhiam o micro‑BIC (regime simplificado para rendas de natureza “comercial”) e contavam com um abatimento automático confortável.
Até os rendimentos de 2024, os aluguéis turísticos de curta duração podiam aplicar abatimento de 50% sobre até € 77.700 por ano.
Na prática, isso fazia com que apenas metade do faturamento com aluguéis entrasse na base de cálculo do imposto de renda e das contribuições sociais, tornando a temporada um concorrente muito forte frente ao aluguel tradicional sem mobília e até frente a outras formas de investimento.
Importante: não é o aluguel mobiliado de longo prazo usado como residência principal do inquilino que está no centro do alvo. Esse tipo de locação mantém o teto do micro‑BIC em € 77.700 com abatimento de 50%. O foco recai, sobretudo, sobre a ocupação turística de curta duração - em especial quando o imóvel inteiro fica fora do mercado de longo prazo.
O que “some” na prática em 2026 (na declaração dos rendimentos de 2025)
O que muita gente descreve como “o fim” em 2026 é, na verdade, o desaparecimento da vantagem fiscal ampla a que vários anfitriões se habituaram. A regra passa a valer a partir de 1º de janeiro de 2025, mas o custo aparece de forma concreta em 2026, quando os contribuintes declararem os rendimentos de 2025.
Para o mobiliado turístico não classificado, dois pontos ficam mais restritivos ao mesmo tempo:
- O teto do micro‑BIC cai de € 77.700 para € 15.000 por ano.
- O abatimento automático desce de 50% para 30% da renda bruta.
O efeito combinado é pesado: muitos proprietários saem do micro‑BIC porque ultrapassam € 15.000 anuais; e quem continuar dentro do limite passa a proteger uma parcela menor do faturamento com o abatimento padrão.
Exemplo: um anfitrião que fatura € 20.000 por ano com curta duração passaria a ser tributado sobre € 14.000, e não mais sobre € 10.000 no micro‑BIC.
Esse retrato simples já indica a tendência: a base tributável cresce de forma sensível, mesmo para quem tem um portfólio pequeno.
micro‑BIC x regime real (régime réel): diferenças que mudam a conta do anfitrião e do LMNP
No micro‑BIC, o fisco aplica um desconto fixo sobre o total recebido e tributa o restante. A gestão é mais leve porque você não precisa apresentar uma contabilidade detalhada. Com o novo abatimento de 30%, passa a incidir imposto sobre 70% do que foi faturado com locação turística de curta duração.
Já o regime real (régime réel) - muito usado por quem está no estatuto de LMNP (location meublée non professionnelle) - funciona por outra lógica. Em vez de abatimento automático, você deduz despesas efetivas, como:
- juros do financiamento,
- seguro,
- imposto predial (taxe foncière),
- taxas de administração e de imobiliária,
- reparos e manutenção,
- contas de energia e outros custos relacionados.
Além disso, existe a amortização (depreciação) do imóvel e do mobiliário ao longo de vários anos. É um lançamento contábil que não exige saída de caixa imediata e, ainda assim, reduz o lucro tributável. Em muitos casos, o resultado é um lucro fiscal muito baixo - ou até zero - por um período relevante.
Por que os rendimentos de 2025 e os boletos de 2026 viram um divisor de águas
A administração tributária francesa confirmou o calendário: a mudança começa a contar para o que for recebido a partir de 1º de janeiro de 2025. As declarações serão feitas na primavera de 2026, momento em que muitos proprietários verão, pela primeira vez, notificações de imposto mais altas.
| Tipo de locação (França) | Teto micro‑BIC (2024) | Abatimento (2024) | Teto micro‑BIC (rendimentos 2025) | Abatimento (rendimentos 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Turística de curta duração, não classificada | € 77.700 | 50% | € 15.000 | 30% |
| Mobiliado de longo prazo (residência principal do inquilino) | € 77.700 | 50% | € 77.700 | 50% |
Do lado do governo, a expectativa é que a redução do benefício fiscal devolva parte dos imóveis ao aluguel de longo prazo. Para o proprietário individual, porém, isso vira uma decisão estratégica para tomar já, não apenas um detalhe de declaração.
Como reagir: caminhos para quem é LMNP e aluga por temporada
Para quem está em LMNP, muitos consultores passaram a tratar o regime real como a opção “padrão” quando o faturamento supera € 15.000. O micro‑BIC perde atratividade com o novo limite e o abatimento menor.
O regime real exige mais organização: controle de documentos, guarda de notas e faturas e, na prática, costuma ser mais seguro trabalhar com um contador que conheça locação imobiliária na França. Em contrapartida, a flexibilidade aumenta e, frequentemente, a carga tributária final diminui ao longo dos anos.
Para muitos proprietários de locação sazonal, migrar para o regime real tende a ser a principal forma de evitar um salto grande no imposto em 2026.
A pergunta central é objetiva: suas despesas reais + amortização superam o abatimento fixo de 30%? Se a resposta for sim, permanecer no micro‑BIC geralmente deixa dinheiro na mesa.
Um ponto adicional, muitas vezes ignorado no planejamento: a mudança fiscal não anda sozinha. Em várias cidades, regras municipais e pressões locais sobre moradia podem endurecer (limites de noites, autorizações, registros e fiscalização). Rever a estratégia agora também ajuda a reduzir risco regulatório, não apenas imposto.
Alternativa: classificar o imóvel como meublé de tourisme
Outra saída é obter a classificação oficial de meublé de tourisme (mobiliado turístico classificado). Essa classificação é concedida por um organismo autorizado após vistoria e, em geral, mantém um tratamento fiscal mais favorável do que o aluguel turístico não classificado.
Com o imóvel classificado, o proprietário pode conservar um micro‑BIC mais vantajoso, com tetos mais altos e abatimento de 50%, mas sob condições mais rigorosas. E não é só burocracia: o imóvel precisa cumprir padrões de conforto e equipamentos - da qualidade das camas à estrutura de cozinha, itens e funcionalidades.
Para alguns, o esforço de adequação coincide com aquilo que hóspedes já esperam encontrar. Para outros, o custo de melhorias, inspeções e eventuais exigências locais pode anular o ganho fiscal.
Três cenários práticos que proprietários estão simulando para 2025
Para visualizar o impacto, considere três casos simplificados (rendimentos de 2025):
- Apartamento pequeno numa cidade, com € 12.000/ano: ainda é possível ficar no micro‑BIC com abatimento de 30%, então € 8.400 entram como base tributável. Se despesas e amortização forem baixas, o regime real pode não trazer grande vantagem - mas vale pedir uma simulação.
- Casa de férias no litoral, com € 25.000/ano: o micro‑BIC deixa de ser permitido por causa do teto de € 15.000. O dono precisa ir para o regime real ou mudar o modelo de uso. Com juros, encargos e amortização, o lucro tributável pode cair bem abaixo do que seria uma base equivalente a 70% do faturamento.
- Portfólio com dois apartamentos, total de € 40.000/ano: antes, já ficava próximo do teto antigo e tende a sentir a mudança com força. Passar ao regime real - ou combinar aluguel de longo prazo com temporada - vira decisão de negócio, não apenas “ajuste de imposto”.
Na prática, também ajuda criar um checklist de documentação ainda em 2025: extratos de plataformas, comprovantes de taxas, seguros, despesas de manutenção, contas de energia, notas de compra de móveis/eletrodomésticos e contratos de financiamento. Sem isso, o regime real perde parte do potencial.
Conceitos essenciais antes de 2026 (micro‑BIC, LMNP e amortização)
Para quem não é francês ou está a começar a investir, três noções fazem diferença:
- micro‑BIC: regime simplificado aplicado a pequenas receitas “comerciais” (incluindo certos aluguéis mobiliados). Em vez de deduzir despesa por despesa, aplica-se um abatimento fixo sobre a receita bruta. É simples, mas fica menos interessante quando o abatimento diminui.
- LMNP (location meublée non professionnelle): estatuto para pessoa física que aluga imóvel mobiliado sem ser “profissional” da atividade. Permite optar entre micro‑BIC e regime real, conforme renda e estrutura de custos.
- Amortização (depreciação): mecanismo contábil que distribui o valor do imóvel e do mobiliário por vários anos, gerando despesa dedutível sem pagamento imediato. Muitas vezes, transforma um aluguel lucrativo em um resultado com baixa tributação.
Decisões estratégicas e riscos no médio prazo
O proprietário de temporada na França agora precisa fazer mais do que “encher o calendário”. A conta passa a exigir atenção ao lucro líquido após impostos, às regras específicas da cidade e ao ambiente social em regiões com forte disputa por habitação.
Também existe um risco de calendário: se a pessoa esperar até 2026 para agir, o primeiro ano sob as novas regras já terá passado. Quem se antecipa em 2025 ainda pode escolher o regime fiscal, ajustar a quantidade de noites alugadas, solicitar a classificação meublé de tourisme ou até redirecionar o imóvel para aluguel de longo prazo.
Ao mesmo tempo, o fim do benefício “fácil” não significa que a locação de curta duração deixa automaticamente de valer a pena. Um imóvel bem localizado, com boa gestão e custos bem documentados pode continuar rentável no regime real, especialmente quando juros, despesas e amortização são aproveitados de forma completa. Em 2026, tende a sair na frente quem fizer simulações realistas - não quem apenas perseguir reservas.
Comentários
Ainda não há comentários. Seja o primeiro!
Deixar um comentário